Полное сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью под ключ

Что такое полное сопровождение сделки

Полное сопровождение сделки с недвижимостью — это комплекс юридических, финансовых и организационных услуг, которые обеспечивают безопасность покупки или продажи коммерческого объекта от первого звонка до получения выписки из ЕГРН.

🎯 Зачем нужен профессиональный сопроводитель

Покупаете склад за 50 миллионов? Продаёте производственный комплекс? Одна ошибка в документах или пропущенное обременение — и вы можете:

• ❌ Потерять объект после сделки
• ❌ Столкнуться с судебными исками
• ❌ Обнаружить скрытые долги по объекту
• ❌ Не получить деньги от покупателя

Статистика: 37% сделок с коммерческой недвижимостью без профессионального сопровождения заканчиваются спорами или судебными разбирательствами.

Что входит в полное сопровождение

📋 Комплекс услуг «под ключ»

ЭТАП 1: Предварительная проверка (5-7 дней)

✅ Юридическая экспертиза объекта

• Проверка правоустанавливающих документов
• Анализ цепочки собственников
• Выявление обременений и ограничений
• Проверка на арест и залоги

✅ Техническая проверка

• Соответствие документов фактическому состоянию
• Проверка разрешений на строительство/реконструкцию
• Анализ технического паспорта
• Выявление незаконных перепланировок

✅ Финансовая проверка

• Задолженности по налогам
• Долги по коммунальным платежам
• Проверка залогов перед банками
• Анализ рыночной стоимости

ЭТАП 2: Подготовка сделки (10-15 дней)

📝 Разработка договорной документации

• Договор купли-продажи
• Предварительный договор
• Дополнительные соглашения
• Акты приёма-передачи

💼 Организация процесса

• Согласование условий с обеими сторонами
• Подготовка документов для регистрации
• Организация встреч и переговоров
• Координация с банками (при ипотеке)

ЭТАП 3: Проведение сделки (1-2 дня)

🏦 Финансовые операции

• Организация расчётов через аккредитив/ячейку
• Контроль передачи денежных средств
• Проверка платёжных документов
• Оформление актов

📑 Документальное оформление

• Подписание договора
• Передача объекта по акту
• Сдача документов на регистрацию
• Контроль подачи в Росреестр

ЭТАП 4: Регистрация и завершение (7-12 дней)

✍️ Регистрация в Росреестре

• Подача документов
• Отслеживание статуса регистрации
• Получение выписки из ЕГРН
• Передача готовых документов клиенту

🔐 Постсопровождение

• Помощь в переоформлении договоров с арендаторами
• Консультации по налогообложению
• Регистрация перехода прав по договорам ресурсоснабжения

Сроки и стоимость сопровождения

⏰ Сроки по типам объектов

Готовые объекты (чистая сделка):

• Полный цикл: 25-35 дней
• Срочный режим: 15-20 дней (+30% к стоимости)

Объекты с обременениями:

• Снятие обременений: +10-20 дней
• Урегулирование споров: индивидуально

Новостройки от застройщика:

• Проверка застройщика: +5-7 дней
• Оформление: 20-30 дней

💰 Стоимость услуг

Тип объекта	Стоимость объекта	Стоимость сопровождения	Срок
Склад, ангар	До 10 млн ₽	80 000 - 120 000 ₽	25-30 дней
Офисное здание	До 30 млн ₽	150 000 - 220 000 ₽	30-35 дней
Торговый центр	До 100 млн ₽	300 000 - 450 000 ₽	35-45 дней
Производственный комплекс	Свыше 100 млн ₽	от 500 000 ₽ (0,4-0,7% от суммы)	40-60 дней

Что входит в стоимость:

• ✅ Все юридические проверки
• ✅ Разработка и согласование договоров
• ✅ Сопровождение на всех встречах
• ✅ Регистрация в Росреестре
• ✅ Гарантия юридической чистоты

Дополнительно оплачивается:

• Госпошлина за регистрацию права
• Услуги нотариуса (если требуется)
• Независимая оценка объекта
• Услуги банка (аккредитив, ячейка)

Сопровождение покупки коммерческой недвижимости

🏢 Что проверяем перед покупкой

Документы на объект

Обязательная проверка:

• 📄 Выписка из ЕГРН (актуальная, не старше 3 дней)
  • Кто собственник
  • Есть ли обременения
  • История переходов права
• 📄 Правоустанавливающие документы
  • Договор основания (купля-продажа, наследство, дарение)
  • Проверка цепочки сделок за последние 5-10 лет
  • Анализ всех предыдущих собственников
• 📄 Технические документы
  • Технический паспорт БТИ
  • Разрешение на ввод в эксплуатацию
  • Разрешения на реконструкцию (если была)
  • Проектная документация

Юридические риски

На что обращаем внимание:

• 🔍 Риск оспаривания сделки
  • Не было ли сделок с недееспособными лицами
  • Соблюдены ли права супругов
  • Нет ли наследников, которые могут предъявить права
• 🔍 Риск обременений
  • Залоги в пользу банков
  • Аресты по решению суда
  • Права аренды на длительный срок
  • Сервитуты и ограничения использования
• 🔍 Налоговые риски
  • Задолженности по налогу на имущество
  • Незадекларированные доходы от аренды
  • Риски доначисления налогов

Схемы безопасных расчётов

Вариант 1: Аккредитив (рекомендуем)

Покупатель → Банк (депозит) → Продавец (после регистрации)

Преимущества:

• ✅ Максимальная безопасность
• ✅ Деньги переходят только после регистрации права
• ✅ Банковские гарантии

Стоимость: 0,15-0,3% от суммы сделки
Срок: до регистрации права собственности

Вариант 2: Банковская ячейка

Покупатель → Ячейка → Продавец (по условиям доступа)

Условия доступа:

• Выписка из ЕГРН на имя покупателя
• Акт приёма-передачи объекта
• Расписка покупателя о передаче денег

Стоимость: 3 000 - 8 000 ₽/месяц
Срок аренды: 1-3 месяца

Вариант 3: Нотариальный депозит (для крупных сделок)

• Деньги хранятся на счёте нотариуса
• Передаются продавцу после регистрации
• Максимальная юридическая защита
• Стоимость: 0,5-1% от суммы + тариф нотариуса

⚠️ Важно: НИКОГДА не передавайте деньги наличными до регистрации права собственности!

Сопровождение продажи коммерческой недвижимости

📈 Подготовка объекта к продаже

ШАГ 1: Документальная подготовка (7-10 дней)

Собираем полный пакет:

• Актуализируем выписку из ЕГРН
• Получаем свежий техплан (если нужно)
• Запрашиваем справки об отсутствии задолженностей
• Подготавливаем документы по арендаторам (если есть)

ШАГ 2: Устранение юридических проблем

Типовые проблемы и решения:

Проблема	Решение	Срок	Стоимость
Незаконная перепланировка	Узаконивание через суд	2-4 месяца	150 000 - 300 000 ₽
Обременение (залог)	Погашение и снятие	10-20 дней	По долгу
Споры с соседями	Мировое соглашение	1-3 месяца	50 000 - 150 000 ₽
Долги по налогам	Погашение задолженности	5-10 дней	Сумма долга + пени

ШАГ 3: Оценка и ценообразование

Заказываем независимую оценку для:

• Определения рыночной цены
• Обоснования цены для покупателя
• Получения ипотеки покупателем (если нужно)

Стоимость оценки:

• Склад/ангар до 2000 м²: 15 000 - 25 000 ₽
• Офисное здание: 25 000 - 40 000 ₽
• Торговый центр: 40 000 - 70 000 ₽

Защита от мошенничества при продаже

Признаки недобросовестного покупателя:

• 🚩 Просит срочную сделку без проверок
• 🚩 Предлагает аванс наличными "в конверте"
• 🚩 Отказывается от нотариального оформления
• 🚩 Требует доступ к объекту до сделки
• 🚩 Настаивает на оформлении на третьих лиц

Как защититься:

• ✔️ Проверяем покупателя (паспорт, учредительные документы)
• ✔️ Требуем подтверждение платёжеспособности
• ✔️ Используем только безопасные схемы расчётов
• ✔️ Оформляем предварительный договор у нотариуса
• ✔️ Страхуем титул (право собственности)

Особенности сделок с разными типами объектов

🏭 Производственная недвижимость

Дополнительные проверки:

• Лицензии на производство (если требуются)
• Экологические заключения и разрешения
• Санитарно-эпидемиологические заключения
• Разрешения на выбросы и сбросы
• Договоры на утилизацию отходов

Срок сопровождения: 40-60 дней
Стоимость: от 400 000 ₽

🏪 Торговая недвижимость

На что обращаем внимание:

• Категория земли (разрешено ли торговое использование)
• Договоры с якорными арендаторами
• Соответствие пожарным нормам
• Наличие парковки (обязательно для ТЦ)
• История нарушений санитарных норм

Срок сопровождения: 35-45 дней
Стоимость: от 300 000 ₽

📦 Складская недвижимость

Специфика проверки:

• Класс склада (A, B, B+, C)
• Допустимая нагрузка на пол
• Высота потолков (минимум 6 м для класса А)
• Наличие ж/д рампы или TIR-заезда
• Системы пожаротушения и сигнализации

Срок сопровождения: 25-35 дней
Стоимость: от 120 000 ₽

Сопровождение сложных сделок

💼 Когда нужно усиленное сопровождение

Сделки с юридическими сложностями:

• 🔸 Объект в залоге у банка
  • Согласование с залогодержателем
  • Одновременное погашение кредита и продажа
  • Срок: +15-25 дней
  • Доплата: +30% к базовому тарифу
• 🔸 Долевая собственность
  • Оформление отказов от преимущественного права
  • Нотариальное оформление (обязательно)
  • Согласование со всеми собственниками
  • Срок: +10-15 дней
  • Доплата: +15 000 ₽ за каждого собственника
• 🔸 Объект с арендаторами
  • Проверка договоров аренды
  • Согласование с арендаторами
  • Возможность досрочного расторжения
  • Срок: +7-10 дней
  • Доплата: +20% к базовому тарифу
• 🔸 Наследственное имущество
  • Проверка всех наследников
  • Отказы от преимущественного права
  • Получение согласий
  • Срок: +20-40 дней
  • Доплата: +40% к базовому тарифу

Сопровождение альтернативных сделок

Обмен коммерческими объектами:

Одновременная продажа вашего объекта и покупка другого

📊 Схема работы:

Ваш объект → Покупатель
↓ (деньги)
Продавец нового объекта → Новый объект → Вам

Особенности:

• Синхронизация двух сделок
• Двойная юридическая проверка
• Координация всех участников
• Резервные варианты при срыве

Срок: 45-70 дней
Стоимость: 1,5x базового тарифа

Гарантии и страхование

🛡️ Что гарантируем

Договорные гарантии:

• ✅ Юридическая чистота сделки — 3 года
  • Возмещение убытков при оспаривании сделки
  • Компенсация судебных расходов
  • Представление интересов в суде
• ✅ Правильность документов — бессрочно
  • Переделка документов за наш счёт
  • Устранение замечаний Росреестра
  • Повторная регистрация
• ✅ Финансовая безопасность
  • Страхование ответственности на 50 млн ₽
  • Возмещение прямого ущерба
  • Покрытие упущенной выгоды

Страхование титула

Что это: страховка права собственности от оспаривания

Когда рекомендуем:

• Сделки на сумму от 30 млн ₽
• Сложная история переходов права
• Наследственные объекты
• Объекты после банкротства

Стоимость: 0,3-0,7% от стоимости объекта
Срок действия: 3-5 лет
Выплаты: до 100% стоимости объекта

💡 Практика: В 92% случаев при наличии титульного страхования претензии к сделке снимаются досудебно за счёт страховой компании.

Наши преимущества

🏆 Почему выбирают нас

Опыт и экспертиза:

• 12+ лет на рынке коммерческой недвижимости
• 850+ успешно закрытых сделок
• Специализация на складах и производстве

Команда профессионалов:

• Сертифицированные юристы по недвижимости
• Партнёрство с ведущими нотариусами
• Связи в Росреестре для ускорения

Финансовая безопасность:

• Работаем только с проверенными банками
• Страхование ответственности 50 млн ₽
• Гарантийный фонд для компенсаций

Индивидуальный подход:

• Персональный менеджер на всё время сделки
• Доступность 24/7 для экстренных вопросов
• Еженедельные отчёты о ходе сделки

Прозрачность:

• Фиксированная стоимость в договоре
• Поэтапная оплата по результатам
• Никаких скрытых комиссий

Этапы работы с нами

1. Шаг 1: Первичная консультация (БЕСПЛАТНО)
   • Анализ вашей ситуации
   • Оценка рисков и сроков
   • Предварительный расчёт стоимости
2. Шаг 2: Заключение договора
   • Фиксируем условия и сроки
   • Определяем этапы и оплату
   • Назначаем персонального менеджера
3. Шаг 3: Юридическая проверка
   • Проверяем все документы
   • Выявляем риски
   • Даём экспертное заключение
4. Шаг 4: Подготовка к сделке
   • Устраняем выявленные проблемы
   • Готовим договоры
   • Организуем финансовые операции
5. Шаг 5: Проведение сделки
   • Сопровождаем на всех встречах
   • Контролируем подписание
   • Организуем расчёты
6. Шаг 6: Регистрация
   • Подаём документы в Росреестр
   • Отслеживаем регистрацию
   • Получаем выписку ЕГРН
7. Шаг 7: Передача результата
   • Передаём все документы
   • Консультируем по дальнейшим действиям
   • Остаёмся на связи для постсопровождения
   
   

Частые вопросы

• В: Можно ли провести сделку быстрее?
  О: Да, срочный режим занимает 15-20 дней вместо стандартных 25-35. Доплата +30% к тарифу.
• В: Что делать, если обнаружились проблемы с документами?
  О: Мы устраняем 95% проблем самостоятельно. Стоимость устранения оговаривается отдельно или входит в пакет.
• В: Нужно ли присутствовать при регистрации?
  О: Нет, мы можем действовать по доверенности. Вам нужно присутствовать только при подписании договора и передаче объекта.
• В: Что если сделка сорвётся?
  О: Оплачиваете только фактически выполненные этапы. При отказе продавца/покупателя возвращаем 70% внесённых средств.

Заключение

Полное сопровождение сделки — это не роскошь, а необходимость при покупке или продаже коммерческой недвижимости.

Инвестиции в безопасность:

• Стоимость сопровождения: 0,3-0,7% от суммы сделки
• Экономия на рисках: до 100% стоимости объекта
• Экономия времени: в 2-3 раза быстрее самостоятельного оформления

Что получаете:

• ✅ Юридическую чистоту сделки
• ✅ Защиту от мошенников
• ✅ Экономию времени и нервов
• ✅ Гарантии на 3 года
• ✅ Страхование рисков

Доверьте сопровождение сделки профессионалам — и спите спокойно!