Постановление об изменении вида разрешенного использования земельного участка

Что такое постановление об изменении ВРИ

Постановление об изменении вида разрешенного использования (ВРИ) — официальный документ органа местного самоуправления, который разрешает использовать земельный участок для других целей.

🎯 Простыми словами

Купили участок под «сельхозпроизводство», а хотите построить склад? Участок категории «промназначение», но вид использования — «под АЗС», а вам нужен торговый центр?

Без постановления об изменении ВРИ вы не сможете:

❌ Получить разрешение на строительство
❌ Ввести объект в эксплуатацию
❌ Оформить право собственности на здание
❌ Легально вести коммерческую деятельность

Важно: Изменение ВРИ возможно ТОЛЬКО в рамках территориальной зоны, установленной правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Когда нужно изменять ВРИ

✅ Типичные ситуации

Для строительства складов и логистики:

📦 Было: «Для сельскохозяйственного производства»
📦 Нужно: «Складские помещения» или «Объекты торговли»
📦 Было: «Для ИЖС»
📦 Нужно: «Склады» (если участок в соответствующей зоне)

Для торговых объектов:

🏪 Было: «Под офисные здания»
🏪 Нужно: «Торговые центры» или «Магазины»
🏪 Было: «Общественно-деловая застройка»
🏪 Нужно: «Объекты розничной торговли»

Для производства:

🏭 Было: «Для размещения складов»
🏭 Нужно: «Производственная деятельность»
🏭 Было: «Земли запаса»
🏭 Нужно: «Производственные объекты»

Постановление об изменении ВРИ земельного участка

Виды ВРИ по градостроительному кодексу

Тип ВРИ	Процедура изменения	Нужно ли постановление
Основной	Не требуется согласований	Нет
Условно разрешенный	Через публичные слушания	Да
Вспомогательный	Автоматически с основным	Нет

Внимание: В 80% случаев для коммерческого строительства нужно менять ВРИ на условно разрешенный — это требует постановления!

Как получить постановление: пошаговая инструкция

📋 Этап 1: Проверка возможности изменения (3-5 дней)

Что проверяем:

✔️ Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
- В какой территориальной зоне находится участок
- Какие ВРИ разрешены в этой зоне
- Есть ли нужный вам ВРИ в списке
✔️ Генеральный план поселения
- Соответствие планируемого использования
- Перспективы развития территории
- Ограничения и обременения

Где получить информацию:

📍 Администрация района/города (отдел архитектуры)
📍 Официальный сайт муниципалитета
📍 Публичная кадастровая карта (pkk.rosreestr.ru)

Результат: Понимание, можно ли изменить ВРИ на нужный вам

📝 Этап 2: Подготовка заявления (1-2 дня)

Заявление подаётся в:

Администрацию муниципального образования
Или через МФЦ (Мои документы)
Или через Госуслуги (если доступно)

К заявлению прилагаются:

📄 Документы на земельный участок
- Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней)
- Правоустанавливающие документы
- Кадастровый паспорт участка
📄 Документы заявителя
- Паспорт (для физлица)
- Выписка из ЕГРЮЛ (для юрлица)
- Доверенность представителя
📄 Обосновывающие документы
- Схема планировочной организации участка
- Пояснительная записка (зачем нужно изменение)
- Технико-экономическое обоснование

💡 Совет: Чем убедительнее обоснование (создание рабочих мест, инвестиции, социальная значимость), тем выше шансы на положительное решение.

🗣️ Этап 3: Публичные слушания (30-45 дней)

Это обязательный этап!

Подготовка к слушаниям (14-21 день):

Комиссия рассматривает заявление (7 дней)
- Проверка комплектности документов
- Анализ соответствия ПЗЗ
- Подготовка материалов
Публикация информации (минимум за 7 дней)
- В местной газете
- На официальном сайте
- На информационных стендах
Экспозиция материалов (минимум 14 дней)
- Доступ для ознакомления
- Сбор замечаний и предложений
- Консультации граждан

Проведение слушаний (1 день):

🕐 Повестка дня:

Представление заявителя и его проекта
Демонстрация материалов
Выступления граждан и организаций
Вопросы и ответы
Голосование участников

📊 Результаты:

Протокол публичных слушаний
Рекомендации комиссии
Заключение о результатах

⚖️ Этап 4: Решение комиссии (7-10 дней)

Градостроительная комиссия:

Анализирует:

Протокол публичных слушаний
Замечания и предложения граждан
Соответствие градостроительным нормам
Заключения экспертов

Готовит:

Рекомендации главе администрации
Проект постановления
Обоснование решения

📜 Этап 5: Постановление главы (3-5 дней)

Глава администрации:

✅ При положительном решении:
- Подписывает постановление
- Публикует на официальном сайте
- Направляет в Росреестр
- Выдаёт копию заявителю
❌ При отрицательном решении:
- Выдаёт мотивированный отказ
- Указывает причины
- Разъясняет порядок обжалования

Сроки получения постановления

⏰ Общие сроки

Стандартная процедура:

Подготовка документов: 5-10 дней
- ├── Сбор справок и выписок
- ├── Подготовка обоснования
- └── Оформление заявления
Рассмотрение и подготовка к слушаниям: 14-21 день
- ├── Проверка документов: 7 дней
- ├── Публикация информации: 7-14 дней
- └── Экспозиция материалов: 14 дней (параллельно)
Публичные слушания: 30-45 дней
- ├── От публикации до слушаний: минимум 21 день
- ├── Проведение слушаний: 1 день
- └── Подготовка протокола: 3-5 дней
Решение комиссии: 7-10 дней
Постановление главы: 3-5 дней

ИТОГО: 60-90 дней (2-3 месяца)

Факторы, влияющие на сроки

Ускоряют процесс:

⚡ Полный пакет документов сразу
⚡ Отсутствие возражений от жителей
⚡ Поддержка депутатов и органов власти
⚡ Социальная значимость проекта

Затягивают процесс:

🐌 Неполный пакет документов (+14-30 дней)
🐌 Массовые возражения граждан (+30-60 дней)
🐌 Необходимость дополнительных экспертиз (+14-45 дней)
🐌 Судебные споры (от 3 месяцев)

Стоимость получения постановления

💰 Прямые расходы

Государственные пошлины: 0 рублей

Постановление об изменении ВРИ выдаётся бесплатно!

Сопутствующие расходы:

Услуга	Стоимость	Обязательность
Выписка из ЕГРН	400 ₽	Обязательно
Схема планировочной организации	15 000 - 35 000 ₽	Обязательно
Градостроительное обоснование	20 000 - 50 000 ₽	Желательно
Публикация в СМИ	5 000 - 15 000 ₽	Оплачивает администрация
Технико-экономическое обоснование	25 000 - 80 000 ₽	По требованию

Услуги специалистов:

🔹 Самостоятельное оформление
- Стоимость: только расходы на документы
- Риски: отказы, затягивание сроков
- Время: 3-6 месяцев
🔹 Юридическое сопровождение
- Стоимость: 80 000 - 150 000 ₽
- Включает: подготовку документов, участие в слушаниях
- Время: 2-3 месяца
🔹 Сопровождение "под ключ"
- Стоимость: 150 000 - 300 000 ₽
- Включает: всё + работа с возражениями, гарантия результата
- Время: 2-3 месяца

Содержание постановления

📄 Что указывается в постановлении

Реквизиты документа:

Номер и дата постановления
Наименование органа власти
Ссылка на правовые основания
Ф.И.О. главы администрации

Основная часть:

✔️ О земельном участке:
- Кадастровый номер
- Адрес (местоположение)
- Площадь
- Категория земель
- Территориальная зона
✔️ Об изменении ВРИ:
- Текущий ВРИ (старый)
- Новый ВРИ
- Основание для изменения
- Ссылка на ПЗЗ
✔️ Условия использования:
- Предельные параметры застройки
- Ограничения и обременения
- Требования к объекту
- Сроки реализации (если установлены)

Заключительная часть:

Срок вступления в силу
Порядок обжалования
Ответственные за исполнение
Подпись главы + печать

Образец выписки из постановления

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Главы городского округа Подольск
от 15.03.2025 № 458

Об изменении вида разрешенного использования
земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030245:18

Рассмотрев заявление ООО "СтройЛогистик" об изменении вида
разрешенного использования земельного участка, учитывая
результаты публичных слушаний и рекомендации градостроительной
комиссии,

ПОСТАНОВЛЯЮ:

1. Изменить вид разрешенного использования земельного участка
с кадастровым номером 50:55:0030245:18, площадью 15 000 кв.м,
расположенного по адресу: Московская область, г. Подольск,
территория промзоны "Южная", участок 12:

- с "Для размещения производственных объектов"
- на "Складские помещения" (код 6.9)

2. Установить следующие параметры застройки участка:
- Максимальный процент застройки: 60%
- Минимальные отступы от границ: 3 м
- Предельная высота зданий: 15 м

3. Настоящее постановление вступает в силу со дня подписания.

Глава городского округа                        И.О. Фамилия

Основания для отказа

❌ Почему могут отказать

Юридические основания (42% отказов):
- 🔴 Несоответствие ПЗЗ
  - Запрашиваемый ВРИ не предусмотрен для данной зоны
  - Нарушение градостроительных регламентов
  - Противоречие генплану
- 🔴 Нарушение прав третьих лиц
  - Ущемление прав соседей
  - Нарушение санитарных норм
  - Ухудшение экологической обстановки
Технические основания (31% отказов):
- 📛 Недостаточная инфраструктура (дороги, коммуникации)
- 📛 Невозможность обеспечить требования пожарной безопасности
- 📛 Нахождение в охранных зонах
- 📛 Экологические ограничения
Процедурные основания (18% отказов):
- ⛔ Неполный пакет документов
- ⛔ Нарушение процедуры слушаний
- ⛔ Отсутствие обоснования необходимости
Социальные основания (9% отказов):
- 🚫 Массовые возражения жителей
- 🚫 Отрицательная позиция депутатов
- 🚫 Негативное заключение экспертов

Как избежать отказа

До подачи заявления:

✅ Проверьте ПЗЗ — убедитесь, что нужный ВРИ разрешён
✅ Проконсультируйтесь в администрации неофициально
✅ Изучите практику по похожим заявлениям
✅ Подготовьте убедительное экономическое обоснование

На этапе слушаний:

✅ Проведите переговоры с соседями заранее
✅ Подготовьте презентацию проекта
✅ Покажите выгоды для муниципалитета
✅ Заручитесь поддержкой депутатов

Обжалование отказа

⚖️ Порядок обжалования

Досудебное обжалование:

Получить мотивированный отказ (письменно)
Подать жалобу вышестоящему должностному лицу
Дождаться рассмотрения (15 дней)

Куда подавать:

Главе района/округа
В вышестоящий орган власти
В прокуратуру

Судебное обжалование:

📍 Суроки: 3 месяца с момента получения отказа
📍 Куда подавать:
- В районный суд по месту нахождения администрации
- По правилам административного судопроизводства
📍 Что требовать:
- Признать отказ незаконным
- Обязать принять положительное решение
- Возместить судебные расходы

Успешность обжалований:

Основание отказа	Шансы выиграть в суде
Процедурные нарушения	70-80%
Неправильное применение ПЗЗ	60-70%
Отсутствие мотивировки	80-90%
Массовые возражения граждан	30-40%
Реальные экологические риски	10-20%

Внесение изменений в ЕГРН

📋 После получения постановления

Что нужно сделать:

Получить постановление (официальную копию)
Подготовить документы для Росреестра
- Заявление о внесении изменений
- Постановление об изменении ВРИ
- Выписка из ЕГРН
- Паспорт заявителя
Подать документы
- Через МФЦ
- Напрямую в Росреестр
- Электронно (при наличии ЭЦП)
Дождаться регистрации (5-7 дней)
Получить новую выписку из ЕГРН с измененным ВРИ

Стоимость: БЕСПЛАТНО (изменения вносятся на основании постановления без пошлины)

Важно: Администрация сама направляет постановление в Росреестр, но лучше подать документы дополнительно самостоятельно для ускорения.

Альтернативы изменению ВРИ

🔄 Когда можно обойтись без изменения

Вариант 1: Использование вспомогательных ВРИ

Если основной ВРИ — «производство», можно без изменения построить:

Склады (как вспомогательный объект)
Административные здания
Трансформаторные подстанции
Очистные сооружения

Вариант 2: Выбор основного ВРИ

Если участок в зоне со множественными основными ВРИ, можно просто выбрать нужный без процедуры изменения

Вариант 3: Покупка другого участка

Иногда проще и быстрее:

Купить участок с нужным ВРИ
Обменять участки
Выбрать другую площадку

Сравнение затрат:

Вариант	Срок	Стоимость	Риски
Изменение ВРИ	2-3 месяца	150 000 - 300 000 ₽	Отказ (20-30%)
Покупка другого участка	1-2 месяца	Рыночная цена	Выбор ограничен
Использование вспомогательных ВРИ	0 дней	0 ₽	Ограничения по площади

Частые вопросы

В: Можно ли изменить категорию земель через постановление?
О: Нет, категория земель меняется через другую процедуру (Правительство РФ или субъекта). Постановление касается только ВРИ в рамках одной категории.
В: Сколько раз можно менять ВРИ?
О: Не ограничено, но каждый раз нужна полная процедура с публичными слушаниями.
В: Что делать, если соседи против изменения ВРИ?
О: Провести переговоры, предложить компенсации, показать, что проект не ущемляет их права. Окончательное решение за администрацией.
В: Можно ли получить постановление на несколько участков сразу?
О: Да, если участки смежные и планируется единый проект. Подаётся одно общее заявление.

Заключение

Постановление об изменении ВРИ — обязательный документ для большинства проектов коммерческого строительства.

Ключевые выводы:

⏰ Срок получения: 2-3 месяца
💰 Стоимость: 150 000 - 300 000 ₽ (с сопровождением)
📊 Успешность: 70-80% при правильной подготовке
🎯 Главное: проверить ПЗЗ ДО покупки участка

Рекомендации:

✅ Проверяйте возможность изменения ВРИ до покупки участка
✅ Привлекайте профессионалов для подготовки документов
✅ Начинайте процедуру за 3-4 месяца до планируемого строительства
✅ Готовьтесь к публичным слушаниям серьёзно

Правильно оформленное постановление — гарантия законности вашего будущего объекта!

Назад к списку