Полезное

Экспертиза при строительстве в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).
Согласно части 3.4 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ в новой редакции, проектная документация объектов, строительство или реконструкция которых планируется в границах зон с особыми условиями использования территории, подлежит государственной экспертизе, а согласно статьи 105 Земельного кодекса РФ таких зон 28 наименований.

Если взять во внимание территорию Московской области, то каждый 2-ой объект строительства попадает в какую-нибудь из этих зон, а то и в несколько.
О факте попадания планируемого объекта в ЗОУИТ становится понятно еще на этапе выбора земельного участка под строительство, так как каждое муниципальное образование Московской области разрабатывало и утверждало в установленном порядке Правила землепользования и застройки в состав которого входит Карта зон с особыми условиями использования территории.

Бывают такие ситуации, когда избежать попадания в ЗОУИТ уже невозможно. В этом случае застройщику необходимо передать проектную документацию в Московскую областную государственную экспертизу. Но торопиться с этим не стоит, необходимо определить наложены ли какие-либо ограничения на параметры строительства и акцентировать особое внимание на том, что некоторые ограничения не оказывают влияния на объект в ЗОУИТ которого попадает земельный участок строительства. Так же влияние или не влияния планируемого строительства на ЗОУИТ, может подтвердить Роспотребнадзор Московской области.

Если все таки избежать прохождения Государственной экспертизы не удалось, это не означает, что на реализации проекта нужно ставить «крест», правильная проработка проекта и ИРД, поможет без труда получить положительное заключение государственной экспертизы.

ВЫБОР, АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ГРАДПРОРАБОТКА

Бывают такие ситуации, когда, приобретя земельный участок под строительство объекта, застройщик уже на этапе получения градостроительного плана земельного участка, понимает, что строительство ограничено или вообще запрещено.

Именно для предотвращения таких ситуаций, необходимо провести тщательный анализ и детальную градпроработку земельного участка перед покупкой.

Перед началом выбора земельного участка, обязательным этапом является, составление краткого списка требований к земельному участку исходя из планируемого объекта, в них включаются:

• площадь земельного участка, которая рассчитывается на основании площади застройки;
• рельеф участка, должен быть максимально спокойный;
• исключить соседство с федеральными трассами и железнодорожными путями;
• наличие в непосредственной близости точки подключения к источникам энергообеспечения
• наличие поблизости сетей водоснабжения и водоотведения желателен, но не является необходимым;
• категория земельного участка должна соответствовать планируемому функциональному назначению будущего объекта.

Когда подобное техническое задание сформировано, можно приступать к самому поиску.

И так, у Вас на примете есть несколько земельных участков, отвечающих всем требованиям технического задания, теперь необходимо провести самое важное – это анализ на ограничения и градпроработку.

Что же включает в себя эти два действия?

Градпроработка – нужна для того, что понимать в какую территориальную зону вошел земельный участок, был ли он включен в территорию комплексного устойчивого развития территории или в проект планировки территории, а также был ли утвержден на данный земельный участок градостроительный план земельного участка.

Если с градпроработкой, в принципе все понятно, такую информацию можно получить, сделав запрос в местный муниципалитет, то вот анализ на ограничения, многих застройщиков, вводит в тупик и непонимание.

Анализ на ограничения – основывается на разного рода правовых и нормативных актах, учитывается местоположение земельного участка и его окружение, в радиусе нескольких километров. Важно обратить внимание не только на новые карты, но и что было на участке или рядом десятки лет назад. Возможно, со стороны это покажется трудоемкой и может даже бессмысленной работой, но по итогу застройщик будет знать все об участках и выбрать наиболее подходящий ему или даже значительно снизить стоимость выбранного участка.

Внесение изменения в разрешение на строительство

Существует несколько случаев при которых необходимо вносить изменение в уже выданное действующее разрешение на строительство:

• изменение собственника земельного участка или арендатора;
• внесение изменений в проектную документацию;
• продление срока действия разрешения на строительство;

Каждая из этих ситуаций требует отдельного рассмотрения:

1). Внесение изменений в документ права собственности на земельный участок.

Чаще всего мы сталкиваемся с ситуацией, когда меняется собственник или арендатор земельного участка. В таком случае внести изменения в разрешение на строительство не составляет труда. Но в нашей практике встречаются и такие ситуации, когда застройщику необходимо разделить земельный участок или объединить несколько, одним словом провести межевание. Тогда принимать во внимание, что вносить изменения придется не только в разрешение на строительство, но и получать новое ГПЗУ, проводить корректировку исходно-разрешительной и проектной документации.

2). Продление срока действия разрешения на строительство.

К нам обращаются застройщики с вопросом - как продлить разрешение на строительство. При такой работе мы берем во внимание назначение объекта, так как пакет документов для продления РнС на жилой дом отличается от пакета документов на нежилой объект. Если для нежилого объекта достаточно внести изменение в раздел проекта «Проект организации строительства», то при подготовке документации для жилого объекта, стоит учитывать требованиями ч.8 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Когда весь пакет документов собран и проверен, можно смело подавать заявление на внесение изменений в разрешение на строительство в части продления срока. Начать готовить документы стоит заранее, а обращаться в минстрой не позднее чем за 10 рабочих дней до окончания срока действия.

3). Внесение изменений в проектную документацию.

Самая распространенная задача, с которой к нам обращаются застройщики – это внести изменение в технико-экономические показатели, прописанные в разрешении на строительство. Чаще всего это связано с несколькими причинами: ошибки при проектировании, уменьшение или увеличение объема строительства, внесение изменений в проектную документацию по инициативе застройщика. При любых обстоятельствах внесение изменений в проект в части архитектурных решений, влечет за собой изменение технико-экономических показателей и, следовательно, расхождение с данными указанными в разрешении на строительство. К такой задаче мы подходим с особым вниманием, чтобы не упустить детали, из-за которых вся проведенная работа может пойти крахом. Проанализировав всю имеющуюся документацию, мы составляем подробную дорожную карту по которой двигаемся к решению задачи. Определяем требуется ли актуализировать уже имеющуюся исходно-разрешительную документацию, так как за время строительства градостроительный регламент на рассматриваемый земельный участок мог измениться.