Правовое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Что такое правовое сопровождение сделок

Правовое сопровождение — это комплекс юридических услуг по защите ваших интересов при покупке, продаже или аренде коммерческой недвижимости.

🎯 В чём отличие от обычной юридической консультации

Консультация юриста	Правовое сопровождение
Разовый совет по конкретному вопросу	Ведение сделки от начала до конца
Стоимость: 3 000 - 8 000 ₽	Стоимость: от 80 000 ₽
Срок: 1-2 часа	Срок: 25-60 дней
Ответственность: консультативная	Ответственность: договорная + страхование

Важно: При сделках с коммерческой недвижимостью на сумму от 10 млн ₽ правовое сопровождение окупается уже при выявлении одного критического риска.

Зачем нужен юрист при сделках с недвижимостью

⚠️ Основные правовые риски

При покупке коммерческого объекта:

• 🔴 Риск потери объекта (23% случаев)
  • Оспаривание прав предыдущих собственников
  • Притязания наследников
  • Признание сделок недействительными
• 🔴 Риск обременений (31% случаев)
  • Скрытые залоги и ипотеки
  • Аресты по судебным решениям
  • Права аренды на 49 лет
  • Сервитуты и ограничения
• 🔴 Риск несоответствия документов (18% случаев)
  • Фактическая площадь отличается от документов
  • Незаконные перепланировки
  • Отсутствие разрешений на реконструкцию
  • Нецелевое использование земли
• 🔴 Финансовые риски (28% случаев)
  • Долги по налогам (переходят к покупателю)
  • Задолженности по коммунальным услугам
  • Скрытые обязательства перед арендаторами
  • Претенция подрядчиков

Реальный пример из практики

Кейс: Покупка складского комплекса 3500 м² за 42 млн ₽

❌ Без юриста:

• Сделка прошла "быстро" за 10 дней
• Через 3 месяца объявился наследник продавца
• Суд признал сделку недействительной
• Потеря: 42 млн ₽ + 1,5 года судов + 800 000 ₽ судебных расходов

✅ С правовым сопровождением:

• Проверка выявила риск наследственных притязаний
• Получены нотариальные отказы всех наследников
• Оформлено страхование титула
• Сделка безопасна, объект в собственности

Стоимость сопровождения: 180 000 ₽
Экономия: 44,3 млн ₽ + сохранённые нервы

Этапы правового сопровождения

📋 ЭТАП 1: Правовая экспертиза объекта (5-10 дней)

Проверка правоустанавливающих документов

• ✔️ Анализ выписки из ЕГРН
  • Собственник и его правоспособность
  • Основания возникновения права (договор, наследство и т.д.)
  • Обременения и ограничения
  • История переходов права за 10 лет
• ✔️ Проверка цепочки собственников
  • Все предыдущие сделки
  • Легитимность каждого перехода права
  • Соблюдение прав третьих лиц
  • Отсутствие рисков оспаривания
• ✔️ Проверка дееспособности продавца
  • Паспортные данные
  • Справки из ПНД и НД (для физлиц)
  • Согласие супруга (если требуется)
  • Полномочия представителей (для юрлиц)

Проверка технических документов

• 📄 Технический план/паспорт БТИ
• 📄 Разрешение на ввод в эксплуатацию
• 📄 Проектная документация
• 📄 Разрешения на реконструкцию
• 📄 Заключения о соответствии (пожарные, санитарные)

Результат этапа: Развёрнутое заключение о юридической чистоте объекта с указанием всех рисков и путей их устранения.

📝 ЭТАП 2: Подготовка договорной документации (7-12 дней)

Разработка индивидуального договора

Типовые договоры из интернета НЕ РАБОТАЮТ для коммерческой недвижимости!

Что включаем в договор купли-продажи:

• 🔹 Предмет договора (детальное описание)
  • Точный адрес и кадастровый номер
  • Площадь с допустимыми отклонениями
  • Описание конструктивных элементов
  • Состояние инженерных систем
• 🔹 Цена и порядок расчётов
  • Сумма сделки (прописью и цифрами)
  • Валюта (рубли/у.е. с курсом)
  • Схема расчётов (аккредитив/ячейка)
  • Сроки оплаты
• 🔹 Гарантии и заверения продавца
  • Об отсутствии скрытых обременений
  • О полной дееспособности
  • Об отсутствии споров по объекту
  • О соответствии документов факту
• 🔹 Особые условия
  • Переход права на арендные платежи
  • Освобождение от арендаторов (если нужно)
  • Передача документации
  • Обязанности по оплате коммуналки
• 🔹 Ответственность сторон
  • Штрафы за нарушение сроков
  • Неустойки за недостатки объекта
  • Порядок расторжения договора
  • Возмещение убытков

Дополнительные документы:

• 📑 Предварительный договор купли-продажи
• 📑 Соглашение о задатке/авансе
• 📑 Акт приёма-передачи объекта
• 📑 Передаточный акт документов
• 📑 Дополнительные соглашения

🏦 ЭТАП 3: Организация безопасных расчётов (3-5 дней)

Схема через аккредитив (рекомендуем для сумм от 20 млн ₽)

Механизм защиты:

1. Покупатель размещает деньги в банке
2. Банк блокирует средства до выполнения условий
3. После регистрации права банк переводит деньги продавцу
4. При срыве сделки деньги возвращаются покупателю

Условия выдачи денег продавцу:

• ✓ Выписка из ЕГРН на имя покупателя
• ✓ Отметка Росреестра о регистрации
• ✓ Акт приёма-передачи объекта

Что прописываем в договоре аккредитива:

• Точный перечень документов для выдачи денег
• Сроки предоставления документов
• Порядок проверки документов банком
• Действия при непредставлении документов

Стоимость: 0,15-0,3% от суммы сделки
Срок: на период сделки + 30 дней
Рекомендуемые банки: Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк

⚖️ ЭТАП 4: Проведение сделки (1-3 дня)

Предсделочная подготовка:

• ☑️ Проверка актуальности всех документов
• ☑️ Получение свежей выписки ЕГРН (не старше 3 дней)
• ☑️ Финальный осмотр объекта
• ☑️ Подтверждение отсутствия новых обременений

День сделки:

• 10:00 — Встреча сторон (место: нотариус/офис/банк)
• 10:15 — Финальная сверка документов
• 10:30 — Подписание договора купли-продажи
• 11:00 — Подписание акта приёма-передачи
• 11:30 — Размещение денег (аккредитив/ячейка)
• 12:00 — Подача документов на регистрацию

Что контролирует юрист:

• ✓ Правильность заполнения всех граф договора
• ✓ Наличие всех подписей и печатей
• ✓ Соответствие условий договорённостям
• ✓ Передачу всех ключей и документов
• ✓ Правильность расчётов

📋 ЭТАП 5: Регистрация перехода права (7-12 дней)

Подача документов в Росреестр

Пакет для регистрации:

• Заявление о регистрации (форма по КНД 1150081)
• Договор купли-продажи (3 экз.)
• Акт приёма-передачи
• Документы сторон (паспорта/выписки ЕГРЮЛ)
• Согласие супруга (если требуется)
• Доверенности представителей

Способы подачи:

• 💻 Электронная подача (если есть ЭЦП)
  • Срок регистрации: 5-7 рабочих дней
  • Удобно для юрлиц
  • Экономия времени
• 🏢 Через МФЦ
  • Срок регистрации: 9-11 рабочих дней
  • Простая процедура
  • Очереди
• ⚡ Напрямую в Росреестр
  • Срок регистрации: 7-9 рабочих дней
  • Быстрее МФЦ
  • Нужна предварительная запись

Что контролируем:

• 📍 Статус регистрации онлайн (ежедневно)
• 📍 Отсутствие приостановок и отказов
• 📍 Сроки получения готовых документов
• 📍 Корректность выписки из ЕГРН

Правовые особенности разных типов сделок

🏭 Покупка производственной недвижимости

Дополнительная правовая проверка:

• ✅ Разрешительная документация
  • Лицензии на виды деятельности
  • Санитарно-эпидемиологические заключения
  • Разрешения на выбросы/сбросы
  • Заключения экологической экспертизы
• ✅ Производственные обязательства
  • Договоры на утилизацию отходов
  • Обязательства по рекультивации
  • Экологические платежи
  • Предписания контролирующих органов
• ✅ Земельные вопросы
  • Категория земли (промназначение обязательно)
  • Возможность строительства конкретного производства
  • Охранные зоны и ограничения
  • Права на подъездные пути

Срок сопровождения: 40-60 дней
Стоимость: от 350 000 ₽

📦 Покупка складской недвижимости

На что обращаем внимание:

• ✅ Правовой статус объекта
  • Соответствие фактического использования разрешённому
  • Наличие актуального технического паспорта
  • Класс склада (A, B, B+, C, D)
  • Разрешения на хранение опасных грузов (если нужно)
• ✅ Инфраструктура
  • Право проезда к складу
  • Возможность подъезда большегрузов
  • Парковочные места (нормативы)
  • Погрузо-разгрузочные зоны
• ✅ Коммуникации
  • Мощности электроснабжения
  • Права на техприсоединение
  • Договоры с ресурсоснабжающими организациями
  • Задолженности по коммунальным услугам

Срок сопровождения: 25-35 дней
Стоимость: от 120 000 ₽

🏪 Покупка торговой недвижимости

Правовые нюансы:

• ✅ Назначение и ограничения
  • Целевое назначение помещений
  • Ограничения по видам торговли
  • Санитарные нормы и лицензии
  • Алкогольные лицензии (если применимо)
• ✅ Арендные отношения
  • Проверка всех договоров аренды
  • Права якорных арендаторов
  • Преимущественные права продления
  • Депозиты и задолженности арендаторов
• ✅ Парковка
  • Соответствие нормативам (1 место на 100 м² торговли)
  • Правовой статус парковки
  • Возможность платной эксплуатации

Срок сопровождения: 30-40 дней
Стоимость: от 250 000 ₽

Разрешение правовых проблем

🔧 Типичные проблемы и пути решения

Проблема 1: Обременение залогом

📍 Ситуация: Объект заложен в банке, продавец не может снять залог до получения денег

✅ Решение:

• Трёхсторонний договор (продавец-покупатель-банк)
• Часть денег направляется на погашение кредита
• Банк обязуется снять залог в течение 3 дней
• Регистрация сделки после снятия залога

Дополнительный срок: +10-15 дней
Доплата: +25% к базовому тарифу

Проблема 2: Незаконная перепланировка

📍 Ситуация: Фактическая планировка не соответствует техпаспорту

✅ Решение:

1. Узаконивание (если перепланировка допустима)
   • Подготовка техплана по факту
   • Обращение в жилинспекцию
   • Получение решения о соответствии
   • Внесение изменений в ЕГРН
   • Срок: 2-4 месяца
   • Стоимость: 150 000 - 300 000 ₽
2. Снижение цены (компенсация риска)
   • Оценка стоимости приведения в порядок
   • Скидка на стоимость узаконивания + 20-30%
   • Покупка "как есть" с принятием рисков

Проблема 3: Споры с соседями

📍 Ситуация: Конфликты по границам, сервитутам, проездам

✅ Решение:

• Досудебное урегулирование
• Межевание с установлением границ
• Мировое соглашение у нотариуса
• В крайнем случае — судебное установление границ

Срок: 1-4 месяца
Стоимость: 80 000 - 250 000 ₽

Проблема 4: Множественная собственность

📍 Ситуация: Объект в долевой собственности нескольких лиц

✅ Решение:

• Уведомление всех собственников о продаже доли
• Соблюдение преимущественного права покупки
• Нотариальное оформление (обязательно)
• Получение отказов от остальных собственников

Дополнительный срок: +7-14 дней
Доплата: +15 000 ₽ за каждого собственника

Нотариальное оформление сделок

📜 Когда нотариус обязателен

Обязательное нотариальное удостоверение:

• ✔️ Продажа доли в праве общей собственности
• ✔️ Сделки с участием несовершеннолетних
• ✔️ Отчуждение объектов под опекой
• ✔️ Договоры пожизненного содержания

Добровольное (рекомендуемое):

• Сделки на сумму от 30 млн ₽
• Покупка объектов со сложной историей
• Альтернативные сделки (обмен)
• По желанию одной из сторон

Стоимость нотариальных услуг

Стоимость объекта	Тариф нотариуса	Правовая работа	Итого
До 10 млн ₽	0,5% (минимум 25 000 ₽)	8 000 ₽	от 33 000 ₽
10-50 млн ₽	50 000 + 0,3% от суммы свыше 10 млн	15 000 ₽	от 65 000 ₽
Свыше 50 млн ₽	170 000 + 0,15% от суммы свыше 50 млн	25 000 ₽	от 195 000 ₽

Преимущества нотариального оформления:

• ✅ Проверка дееспособности сторон
• ✅ Проверка правоустанавливающих документов
• ✅ Гарантия законности сделки
• ✅ Защита от оспаривания
• ✅ Приоритетная регистрация в Росреестре (3-5 дней)

Стоимость правового сопровождения

💰 Прейскурант услуг

Базовые тарифы:

Тип объекта	Стоимость объекта	Стоимость сопровождения
Склад, ангар	До 10 млн ₽	80 000 ₽
Склад, ангар	10-30 млн ₽	150 000 ₽
Офис, БЦ	До 30 млн ₽	180 000 ₽
Офис, БЦ	30-100 млн ₽	300 000 ₽
ТЦ, производство	До 50 млн ₽	350 000 ₽
ТЦ, производство	50-200 млн ₽	500 000 ₽
Крупные комплексы	Свыше 200 млн ₽	0,4-0,6% от суммы

Дополнительные услуги:

• Устранение обременений: от 50 000 ₽
• Узаконивание перепланировки: от 150 000 ₽
• Представительство в суде: от 80 000 ₽
• Сопровождение нотариальной сделки: +30 000 ₽
• Срочное оформление (в 1,5 раза быстрее): +40% к тарифу

Что входит в стоимость:

• ✅ Полная правовая экспертиза объекта
• ✅ Разработка всех договоров
• ✅ Сопровождение на всех встречах
• ✅ Организация расчётов
• ✅ Регистрация в Росреестре
• ✅ Гарантия юридической чистоты 3 года

Гарантии и ответственность

🛡️ Наши гарантии

1. Договорная ответственность

В договоре прописываем:

• Конкретные сроки каждого этапа
• Штрафы за нарушение сроков (0,1% в день)
• Ответственность за упущенные риски
• Возмещение убытков клиента

2. Страхование профессиональной ответственности

Полис на сумму: 50 000 000 рублей

Покрывает:

• Ошибки в юридической экспертизе
• Упущенные обременения
• Неправильное оформление документов
• Финансовые потери клиента

3. Гарантия юридической чистоты — 3 года

Если в течение 3 лет после сделки:

• Сделка оспорена в суде
• Выявлены скрытые обременения
• Обнаружены ошибки в документах

Мы гарантируем:

• ✓ Бесплатное представительство в суде
• ✓ Компенсацию судебных расходов
• ✓ Возмещение прямых убытков
• ✓ Покрытие упущенной выгоды (до 30%)

Как мы работаем

Принципы работы:

• 🔹 Прозрачность
  • Еженедельные отчёты о ходе работ
  • Доступ к копиям всех документов
  • Объяснение каждого юридического термина
• 🔹 Доступность
  • Персональный юрист на связи 24/7
  • Ответ на вопросы в течение 2 часов
  • Выезд на объект в любое время
• 🔹 Профессионализм
  • 12+ лет опыта в коммерческой недвижимости
  • Специализация на складах и производстве
  • Партнёрство с ведущими нотариусами
• 🔹 Результат
  • 97% сделок закрываются в срок
  • 100% без оспаривания за 12 лет
  • Средняя экономия клиента 8-12% от стоимости
  
  

Почему доверяют нам

📊 Цифры и факты

• 850+ успешных сделок с 2013 года
• 42 млрд ₽ общая стоимость проведённых сделок
• 0 оспоренных сделок за всю историю
• 97% клиентов рекомендуют нас друзьям
• 12 лет средний опыт наших юристов

Наши клиенты:

• 🏭 Производственные компании
• 📦 Логистические операторы
• 🏗️ Строительные холдинги
• 🏪 Торговые сети
• 💼 Инвестиционные фонды

Заключение

Правовое сопровождение сделки — это инвестиция в безопасность вашего бизнеса.

Соотношение затрат:

• 📉 Стоимость сопровождения: 0,3-0,7% от сделки
• 📈 Средняя стоимость правовой ошибки: 15-100% от сделки
• 💰 Экономия на выявленных рисках: в среднем 8-12%

Что вы получаете:

• ✅ Юридическую чистоту сделки
• ✅ Защиту от скрытых рисков
• ✅ Экономию времени в 2-3 раза
• ✅ Гарантии на 3 года
• ✅ Страхование на 50 млн ₽

Не рискуйте миллионами — доверьте сопровождение профессиональным юристам!